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乐居财经 李礼 8月16日，东兴证券发布房地产统计局1-7月数据点评。

销售：7 月新房销售面积同比跌幅略微收窄，销售金额下行趋势未见改善。2023年 1-7 月商品房累计销售面积同比增速为-6.5%、前值为-5.3%；累计销售金额同比增速-1.5%、前值为 1.1%。其中，7 月单月商品房销售面积同比增速为-15.5%、前值为-18.2%；销售金额同比增速为-19.3%、前值为-19.2%；销售均价单月同比增速为-0.3%、前值为 4.3%。东兴证券认为，随着高能级区域复苏动能的减弱，全国新房销售正面临较大的下行压力。

开发投资：7 月新开工面积同比降幅略微收窄，竣工明显改善，开发投资降幅扩大。2023 年 1-7 月房屋累计新开工面积同比增速为-25.1%，前值为-24.9%；房屋累计竣工面积同比增速为 20.5%，前值为 19.0%；开发投资累计金额同比增速为-8.5%，前值为-7.9%。其中，7 月单月新开工面积同比增速为-26.5%，前值为-31.4%；竣工面积同比增速为 33.1%，前值为 16.3%；开发投资金额同比增速为-12.2%，前值为-10.3%。东兴证券认为，土地市场的弱势和销售恢复程度的不确定性将会持续制约新开工和投资的恢复速度。房企特别是民营房企投资信心的恢复，还需要等到资金面和销售预期出现更加实质性的改善。随着“保交楼”的落地和前些年销售的楼盘的进入交房周期，竣工情况迎来明显好转。

到位资金：7 月受到销售持续下行的影响，房企到位资金未见改善。2023 年1-7月房地产开发企业累计到位资金同比增速为-11.2%，前值为-9.8%。7 月单月到位资金同比增速为-20.2%，前值为-21.5%；其中，国内贷款同比增速为-14.7%，前值为-13.8%；自筹资金同比增速为-20.5%，前值为-29.5%；定金及预收款同比增速为-21.7%，前值为-19.4%；个人按揭贷款同比增速为-23.5%，前值为-12.8%。销售的下行导致定金及预收款、个人按揭贷款两项资金来源进一步下滑，行业资金面依旧面临较大压力。销售不振之下，房企的自我造血能力减弱，将会更加需要融资端政策的落地支持。

投资建议：东兴证券认为中央对楼市的定调已经发生重大变化，热点一二线城市的政策空间已经打开。后续核心城市的政策出台力度与效果对市场整体预期的修复至关重要。目前仍有诸多一二线城市首套房首付比例在 30%甚至更高，部分城市首套房贷利率仍高于 5 年期以上 LPR。众多核心一二线城市仍执行二套房“认房又认贷”政策。随着中央政治局对地产行业定调的转变以及住建部明确了政策支持方向，包括一线城市在内的各核心城市，都在积极落实中央和住建部的相关政策精神，后续核心一二线城市的楼市支持政策有望陆续落地。

东兴证券认为重点布局一二线城市的优质房企将受益于一二线需求端政策的落地和城中村改造的加速推进。高能级城市布局较多的保利发展、龙湖集团、越秀地产、万科等优质房企有望受益于核心一二线城市的政策改善，在需求回暖之际抢占先机。

风险提示：行业政策落地不及预期的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险、资产大幅减值的风险。

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