□ 南京日报/紫金山新闻记者 王健

通讯员 宁发轩

(资料图片)

让闲置的资产重新焕发活力，让低效利用的土地高效利用起来。昨天，记者从市发改委获悉，近日省发改委公布全省盘活优化存量资产、扩大有效投资典型案例（第一批），我市一挖掘闲置低效资产价值案例入选。

我市入选案例为江宁区盘活优化存量用地、促进存量资产提质增效。这里的低效用地是如何“存量”变“增量”？这个典型案例能为其他地区带来哪些借鉴？

为何“存”了下来？

产业发展离不开优质载体空间，土地是最基本的生产要素。如何让大项目不缺土地、好项目不缺空间，是当前推动经济运行率先整体好转需要迫切解决的重要问题之一。

“2022年，江宁区地区生产总值突破3000亿元，约占南京市经济总量的17.75%；同时，江宁区低效用地再开发规模3460亩。区域经济规模较快增长与土地资源紧张形成矛盾关系，需要进一步优化盘活低效用地等存量土地资源，促进建设用地高效使用。”江宁区相关部门负责人表示。

存量土地的形成，有着比较复杂的历史原因。比如一些板块早期引进的企业，由于产业迭代更新、自身经营问题，或城市规划调整等，无法正常生产甚至停产，所处地块长期处于闲置或低效利用状态，而工业用地使用权又没有变更或变更难度比较大，造成“老的项目走不了、新的项目难进来”。

与此同时，在一些地区也出现工业用地挂牌地价与市场价值脱节现象，比如新增工业用地挂牌价是40万元/亩，而工业用地二级市场价是90万元/亩—150万元/亩，这意味着土地增值带来的收益可能大于生产收益。部分企业忽视生产，通过囤地利用地价差赚取收益，让工业用地本身失去了生产的属性，工业用地的资本属性正在反噬生产属性。随着土地资源的日益紧张，可以预见的是工业用地二级市场价还会不断提高，必须想办法解决工业地价“剪刀差”的问题。

“盘”活难在哪里？

盘活存量用地是节约集约土地资源、挖掘用地潜力、破解发展空间不足、推动经济社会高质量发展的重要保障与途径。

但存量用地盘活，前期投入较大，收益主要在项目投产后。如何引导企业、社会资本积极参与存量用地转型升级，持续为全市扩大有效投资创造条件，考验政府部门和相关板块的智慧。

市有关部门负责人表示，从当前经济发展、结构调整和产业转型发展来看，企业和城镇建设用地的开发强度及土地产出率还有待进一步提升，探索土地利用新机制势在必行，“当前盘活存量用地面临的难点、堵点主要是新的存量用地还在增加、现有存量用地盘活成本较高，以及政府直接参与盘活难度较大、手段不多”。

如何解决这一各地都存在的问题？江宁区进行了探索，形成了上下联动、高效合作的推进机制，“专项规划+项目库+政策”的制度体系，以及先后有序、示范先行的更新计划，科技引领、效益优先的产业准入门槛。与此同时，加大政策宣传，明确政府引导、资本主导的更新方式；优化组织保障，完善难题会办、全程帮办的审批流程，依法依规帮助企业解决在转型升级过程中遇到的问题、障碍。

该区形成的四种存量用地盘活模式，成为此次省发改委公布全省盘活优化存量资产、扩大有效投资典型案例（第一批）的重要内容。

“案例”有何借鉴意义？

“江宁区形成的四种存量用地盘活模式，可以简单概括为促进存量用地‘增容’，通过工业技术改造让‘亩产’更高效；促进存量用地‘长高’，通过建设高标准厂房让‘工业上楼’；促进存量用地‘连片’，通过整体改造让工业集中区‘华丽转身’；促进工业用地‘修复’，通过山林保育、土地整治等修复生态环境、开发旅游资源。”江宁区相关部门负责人表示。

上月，上汽大通全新架构新能源车型及新MPV产业化项目签约活动，在江宁区举行。此次签约的新项目，是2017年以来上汽大通在江宁高新区的第三笔大规模投资。持续“加码”的背后，是江宁区优化营商环境、加强要素保障的不懈努力。

该区相关部门负责人表示，“上汽大通”全球灯塔工厂就是在不改变土地使用权人情况下，将上汽大通MAXUS品牌嫁接到南汽地块上，项目签约到量产仅用一年多时间。作为大中型项目利用存量用地的示范，该项目被自然资源部评为节地提效典型案例。

在通过工业企业增容技改盘活存量用地的同时，市规资局、市工信局、市建委和江宁区政府还联合发文制定《关于存量工业用地有机更新建设高标准厂房试点的指导意见》，通过“工业上楼”的方式，拓展产业发展空间，解决产业用地不足的瓶颈。目前通过该模式运作的项目包括“汉德森”高标准厂房、智荟科技产业园等。“汉德森”高标准厂房作为中小微项目利用存量用地的示范，入选2022年江苏省自然资源厅节地提效十大典型案例。

点上的存量用地盘活了，成片的存量用地盘活，江宁也有办法——他们针对主城范围内产城融合的片区，对集中连片的工业片区进行整体转型升级，比如“江宁2.3百家湖硅巷”。这一片区是江宁开发区最早的工业集中区，是江宁开发开放的“第一站”，该片区通过“统一规划、 市场主导、以点带面、景观打造”，目前已完成华丽转身，成为江宁区科创高地。

对城市开发边界外需要退出的工矿用地，该区也综合采取保育山林、微创修复、融景功能等手段，将原有开发过度的生态系统全面恢复成具有多层次生态系统的都市地景奇观。如“江苏园博园”、汤山矿坑公园等，通过对原有矿坑及所属土地的整治和工业遗迹的再创作，提高了土地节约集约利用水平、修复了生态环境、增强了旅游资源发展潜力，做到了生态效益与经济效益的有机统一。

漫步百家湖，“存量”变“增量”；徜徉园博园，“伤疤”变“氧吧”。江宁区表示，下一步他们将积极探索存量用地利用的多元方式、政策创新、利益分配，以及产业项目合作、地价市场化改革等，持续完善存量用地转型的“江宁范式”，促进形成存量资产和新增投资的良性循环。